課程背景

無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節(jié)省下的無效成本就是利潤。

控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識，而以數(shù)據(jù)語言展現(xiàn)建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。

本次課程以產(chǎn)品設計“無效成本”為主軸，闡述設計無效成本產(chǎn)生的原因、分布的狀況、房產(chǎn)公司及設計院對此不同的態(tài)度、并提出了控制方法與優(yōu)化思路；

通過案例解析我們因設計問題而增加的成本到底有多驚人。正確的認識設計與設計問題，設計無效成本控制與優(yōu)化原理，設計控制原則合理的標準、合理的成本、方式；常規(guī)管控、重點管控、設計優(yōu)化相結合；方法決策前置、過程控制、關健節(jié)點優(yōu)化。

課程收益

1、認清結構設計及其無效成本真面目

2、結構設計無效成本的重點管控辦法

3、控制結構無效成本的關鍵要點

4、前期地勘報告優(yōu)化控制要點

5、基礎選型方案控制要點

6、利用規(guī)范和軟件控制結構無效成本的要點

7、利用施工措施控制結構無效成本的要點

8、地下車庫結構無效成本的控制

9、結構設計統(tǒng)一技術措施的要點及重點

課程對象

1、中高層管理人員（董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、部門經(jīng)理）

2、技術管理人員（設計總監(jiān)、設計經(jīng)理、總建筑師、工程總監(jiān)、結構工程師）

3、成本管理人員（成本總監(jiān)、造價部、合同部）

4、設計院的技術及管理人員（總經(jīng)理、總工程師、結構技術骨干）

課程大綱

一、成本的定義、分類及管控原則

1、成本分類

①結構性成本

②敏感性成本

③功能性成本

2、結構無效成本的定義

3、判斷結構無效成本的依據(jù)

①合理的計算結果

②國家標指及地方標準

③參照相似的項目或周圍類似的項目指標

4、成本的效率

5、結構成本的細分

①無效成本：直接無效成本、間接無效成本

②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本

6、管控原則

①保障合理品質(zhì) ②重視成本效率

二、無效成本發(fā)生與分布

1、基坑

①地勘報告中地層參數(shù)的選取

②基坑支護類型的選取

2、基礎

①地勘報告參數(shù)選取

②地基承載力、水位、基礎建議類型

③不同類型的基礎選型

④同種類型基礎尺寸大小的選型

3、地下室

①樓蓋形式的選取

②結構計算參數(shù)的選擇

4、主體結構

①結構的布置、結構計算軟件參數(shù)、施工圖配筋原則

②特性：外圍因素多，要求的技術性強

③解決：逐步進行精細化操作、多做對比分析

三、認清結構設計及其無效成本的真面目

1、開發(fā)商如何看待結構設計

①被動投入

②關注度低

③成本巨大

④復雜多變

2、目前對結構設計中存在的3個疑問

3、結構設計是一個系統(tǒng)化、精細化的過程

4、結構成本到底有多大

5、結構設計中無效成本的重點管控辦法

①限額設計

②設計方案優(yōu)化

③提高專業(yè)能力

④加施工圖事前審查，做好圖紙會審工作，減少變更

⑤優(yōu)勢資源利用

四、目前控制結構成本的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮及解決的方案

1、目前的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮

①成本控制及結構優(yōu)化會不會帶來安全上的問題

②成本控制及結構優(yōu)化會不會擔誤工期

2、解決方案

①方案階段（地勘、基礎、層高、樓蓋、地下室優(yōu)化）

②初步設計及擴出階段（荷載、地庫外墻、地下坑抗?。?/p>

③施工圖階段（復合配筋）

五、控制結構無效成本關鍵點

1、基礎結構無效成本的控制

①地勘報告存在的問題及應對方案

②對地勘存在問題的應對方案

③基礎存在的問題及應對方案

案例：XX項目地勘報告失誤造成基礎無效成本的增加

案例：XX項目兩個相鄰項目不同的地勘報告帶來不同的基礎成本

案例：XX項目不進行基礎選型帶來無效成本的增加

案例：XX項目不同樁型不同的基礎成本

2、必須關注三個數(shù)據(jù)

①抗浮水位

②最高水位

③巖、土層承載力

案例：XX項目設計院筏板設計失誤初探

案例：XX項目不同抗浮水位經(jīng)濟性分析

案例：XX項目不同的地基承載力的經(jīng)濟性分

案例：XX項目微風化巖上的基礎設計

3、基礎設計中存在的問題

4、基礎設計存在5大問題及6大應對方案

①不做基礎選型

②地勘資料不詳細，包括水位不準確，地基承載力過低，各層土資料不完善

③設計人員對基礎的設計規(guī)范及軟件理解存在偏差

④設計人員施工圖設計過于粗糙

⑤設計人員不考慮施工措施，開工才發(fā)現(xiàn)問題

5、什么因素影響了地勘報告

①地勘報告存在的問題

②地下水位不準確

③建議采用基礎不清晰

④土層厚度保守、不準確 ⑤土層承載力保守

6、如何量化判斷基礎選型是否經(jīng)濟？

①成本上：單位承載力成本

②設計上：基礎利用率、不同結構樓層重量估算值

③規(guī)范上：后注漿、樁身的配筋率、微風巖上基礎計算規(guī)范、樁與土的共同作用

六、地下車庫結構無效成本的控制

1、地庫建筑方案與結構設計部分的關聯(lián)

2、地庫樓蓋分析

案例：XX項目地下室樓蓋的經(jīng)濟性分析

XX項目地下室綜合成本的分析

3、地下室合建還分建更經(jīng)濟？

4、與建筑豎向分析相關的成本因素有哪些及應對

5、與建筑層高分析相關的成本因素有哪些及應對

6、與柱網(wǎng)相關的成本因素有哪些及應對

7、與人防相關的成本因素有哪些及應對

8、非機動車庫方案對比

9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比

10、設備用房分析對比

11、地下室平面對比

12、優(yōu)化成本平面對比

七、上部結構無效成本的控制

1、結構選型的重要性

2、結構規(guī)則性

①平面不規(guī)則

②豎向平規(guī)則

③超限結構

3、如何進行結構選型

4、結構選型有沒有經(jīng)驗？

5、計算軟件控制結構無效成本上的應用

6、結構概念在控制結構無效成本上的應用

7、設計規(guī)范及規(guī)程在控制結構無效成本上的應用

案例：XX項目型鋼結構構件規(guī)范及計算結果的選用

案例：XX項目結構方案合理性選擇

案例：XX項目結構配筋原則的分析

八、控制結構無效成本的管理措施

一、設計資源的選擇和管理

二、過程控制及落實

三、圖紙質(zhì)量控制

1、控制結構無效成本最關鍵的地方？

2、不同場地豎向標高對成本的影響分析對比：

①土方挖方量計算對比

②基坑及支護成本計算對比

③結構底板成本計算對比

④基礎成本計算對比

3、地下室柱網(wǎng)設計

4、地上塔樓與地庫的關系

5、塔樓與地庫豎向關系因素影響的成本

①土方成本差異

②基坑支護成本

③結構成本差異

④建筑材料（防水.保護層）等成本

⑤停車效率差異對比

6、人防設計

7、設備用房設計

8、非機動車庫設計

9、汽車坡道設計

10、地下室外輪廓線

11、地下室平面布局

九、控制無效結構成本的關鍵控制要點及案例分析

一、結構方案階段

1、結構各部分結構選型經(jīng)濟性分析

案例：XX項目結構選型對比

2、影響結構成本外部條件的優(yōu)化

①地質(zhì)勘察及意見

②關于土體與錨固體極限摩阻力標準值

案例：XX項目影響結構成本外部條件分析

3、安評意見

4、超限報告優(yōu)化意見

5、關于影響成本的主要做法與設計單位討論分析

6、結構設計統(tǒng)一技術措施及配筋原則

①結構抗震等級、抗震構造措施、抗震性能目標的選取

②結構材料的選取

③各部分使用荷載的取值

④結構計算參數(shù)的取用和結構參數(shù)的控制

⑤梁板柱、基礎、樓梯、節(jié)點的截面選取、配筋原則及構造做法

案例：XX項目編制結構設計統(tǒng)一技術措施的要點

二、結構計算階段

1、結構方案布置調(diào)整意見

案例：XX項目結構方案調(diào)整的具體步驟

2、對結構重要位置的精確計算對比優(yōu)化

案例：XX項目結構重要位置需要精確分析

三、結構施工圖配筋階段

1、項目各部分配筋原則的確定

2、項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優(yōu)化

3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優(yōu)化

案例：XX項目設計院施工圖容易出錯和忽視但引起結構成本過高的點

十、現(xiàn)場交流30-45分鐘