《房地產建安業全流程稅務策劃與風險防范》
房地產建安業全流程稅務策劃與風險防范
第一部分、房地產、建安企業設立環節稅務策劃與風險防范
一、設立什么形式？
（一）企業所得稅的影響
（二）增值稅的影響
（三）個人所得稅的影響
（四）土地增值稅的提前規劃
二、一般納稅人、小規模納稅人的選擇
三、掛靠經營業務稅務風險防范
（一）建筑業的掛靠經營
（二）房地產的掛靠經營
第二部分、房地產、建安業采購業務的稅務策劃與風險防范
第一節、采購業務增值稅會計核算與增值稅風險防范
一、采購業務允許抵扣進項稅額的會計核算
二、采購業務進項稅額不得抵扣的賬務處理
第二節、房地產企業采購及拿地環節會計核算與各稅種稅務處理
一、房地產企業采購業務的會計核算
二、房地產企業采購環節增值稅、土地增值稅、企業所得稅“三稅三扣”稅收政策解析與風險防范
（一）房地產企業采購環節，如何確定會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業所得稅成本對象？
（二）采購環節發生的共同成本費用，在會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業所得稅成本對象之間的分攤方法？
（三）土地出讓金、拆遷補償費“三稅三扣”處理
（四）土地出讓金返還業務，“三稅三扣”處理
（五）出讓讓方式取得土地，“三稅三扣”處理
（六）劃撥方式取得的土地，“三稅三扣”處理
（七）當地政府要求房地產開發商建設道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用，“三稅三扣”處理
（八）關于土地拍賣傭金的扣除問題
（九）建筑安裝工程勞動保險費的扣除問題
（十）接盤爛尾樓，“三稅三扣”處理
（十一）接受投資取得的土地開發商品房，“三稅三扣”處理
（十二）開發產品轉用于固定資產，“三稅三扣”處理
（十三）裝修支出業務，“三稅三扣”處理
（十四）公共配套設施費，“三稅三扣”處理
第三節、房地產建安企業采購環節共性問題涉稅處理
一、取得發票環節涉稅風險提示
（一）《商品和服務稅收分類與編碼》的重大風險防范
（二）增值稅普通發票發票的重大風險防范
（三）異常增值稅扣稅憑證的重大風險防范
二、《稅總貨便函〔2017〕127號》（增值稅發票開具指南）最新發票政策解析與應用
三、會議費新政策變化
四、商業預付卡業務新政策變化
五、統借統還業務各稅種處理
六、向金融機構、非金融機構融資費用支出各稅處理
七、資金池、無償借款、關聯方借款業務涉稅風險
八、勞務派遣費用涉稅處理
九、綠化工程如何抵扣進項稅額？
十、房地產建筑企業兼營一般計稅和簡易計稅項目的，如何劃分可以抵扣的進項稅額？
十一、非正常損失不得抵扣進項稅額，哪些損失屬于房地產建安企業的非正常損失？
十二、建筑企業施工現場修建的臨時建筑物涉稅處理
十三、代收水電費業務水電分割單與發票涉稅風險防范
十四、建筑用砂土石料無法取得發票，怎么辦？
十五、納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務、電梯維護保養服務等業務，最新政策對房地產建安的影響？
十六、營業稅涉稅業務，需要補開發票，最新政策解析
十七、房屋租金支出進項稅額如何抵扣？
十八、機械租賃費的進項稅額抵扣
十九、關于企業統一購買的工作服增值稅進項稅額抵扣問題
二十、貨物等已驗收入庫但尚未取得增值稅扣稅憑證的賬務處理與涉稅處理
（一）《財會[2016]22號文》基本規定
（二）暫估入賬相關稅務處理
第三部分、房地產、建安企業銷售業務的稅務策劃與風險防范
第一節、房地產企業銷售業務的稅務策劃與風險防范
一、銷售業務的增值稅處理
（一）預收房款的處理
1、預繳增值稅政策解析
2、預繳的增值稅如何抵減應納稅額
3、誠意金、認籌金和訂金是否預繳增值稅？
4、房地產開發企業代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用問題
5、房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題
6、預收房款的特殊開票方式
7、預交增值稅的會計核算
（二）房地產開發企業銷售自行開發的不動產納稅義務發生時間問題
（三）開發產品銷售額的涉稅處理與特殊會計核算
1、銷售額扣除土地價款的政策解析與應用
2、銷售額扣除征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益新政策解析與應用
3、銷售額扣除項目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項目公司開發的房地產項目，土地價款如何在增值稅銷售中扣除？
5、銷售額扣除土地價款的特殊會計處理與增值稅納稅申報表填報
（四）拆遷安置房的增值稅處理
二、銷售業務的土地增值稅處理
（一）土地增值稅收入清算條件的確認
（二）土地增值稅收入金額的確定
（三）代收費用的土地增值稅處理與土地增值稅申報表的填報
（四）拆遷安置房的土地增值稅處理
（五）土地增值稅的核定征收
（六）股權轉讓與土地增值稅的博弈
三、銷售業務的企業所得稅處理
（一）預售收入的特殊稅務處理
（二）計稅毛利率的規定
（三）企業所得稅完工條件的確定
（四）預售收入年度申報表填報案例分析
（五）代收費用的企業所得稅處理
（六）拆遷安置房的企業所得稅的處理
第二節、建安企業銷售業務會計處理與各稅策劃
一、銷售業務的增值稅處理
（一）建筑業增值稅發票開具時間點和納稅義務發生時間風險防范
（二）建筑業預繳增值稅會計核算與納稅申報
1、異地經營項目預繳增值稅最新政策變化
2、預繳增值稅的納稅期限如何規定？
3、異地經營項目預繳的稅款如何進行稅申報
4、總分包工程預繳稅款稅收風險防控
5、預繳的增值稅可以用其他工程的應納稅額抵減嗎？
（三）總、分包工程簡易計稅業務會計處理與納稅申報
1總分包工程一般計稅方法業務的會計處理
2、總分包工程簡易計稅業務的會計處理
3、簡易計稅的分包業務如何開具發票？如何納稅申報?
（四）質保金的會計核算
（五）銷售自產材料同時提供建筑、安裝服務，最新政策對房地產建安企業的重大影響
（六）甲供材業務的涉稅處理
（七）掛靠經營業務
（八）總、分公司增值稅納稅義務人最新政策解析
（九）建筑企業的外管證管理有何特殊規定？
（十）建筑企業一般計稅方法，發票開具有何不同？
（十一）跨縣市區提供建筑服務如何開具發票？
（十二）建筑業小規模納稅人自開增值稅專用發票新政策解析
（十三）納稅人跨縣市區提供建筑服務，向建筑服務發生地主管稅務機關預繳增值稅，相應的城市維護建設稅及附加應在何地申報繳納？
二、建筑企業銷售業務的會計核算與企業所得稅納稅申報
（一）會計收入和費用的確認
（二）企業所得稅收入和費用的確認
（三）建造合同收入稅會差異案例分析
三、建筑業銷售業務的增值稅會計處理
（一）會計制度確認收入或利得的時點早于按照增值稅制度確認增值稅納稅義務發生時點的賬務處理
（二）按照增值稅制度確認增值稅納稅義務發生時點早于按照國家統一的會計制度確認收入或利得的時點的賬務處理
（三）案建安企業全流程會計核算與納稅申報
第四部分、房地產建安業注銷環節稅務策劃與風險防范
一、注銷環節企業所得稅稅務策劃與風險防范
二、注銷環節增值稅稅務策劃與風險防范
三、注銷環節與個人稅收信用風險防范
