房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策走向及應(yīng)對策略

一、 思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？

樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請老師幫著解答。

二、 思考：營改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時間營改增？

三、 思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？

四、 思考：建筑業(yè)營改增的基本政策是什么？

1. 《細(xì)則》第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

2. 《條例》第五條第三項(xiàng)：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。

五、 思考：建筑企業(yè)施工主體與納稅主體一致否？

1. 什么是轉(zhuǎn)包？

2. 什么是違法分包？

3. 什么算借用資質(zhì)？

4. 什么是勞務(wù)分包？

5. 什么是內(nèi)部承包？

六、 思考：建筑業(yè)新老項(xiàng)目如何過渡？如何計(jì)算增值稅？

1. 在執(zhí)行過程中的合同如何過渡？

2. 已預(yù)收工程款并預(yù)交營業(yè)稅的項(xiàng)目如何過渡？

3. 決算滯后造成的收入滯后（成本已發(fā)生）如何過渡？

4. 營改增政策過渡問題——如何確定新老項(xiàng)目？

七、 思考：營改增后掛靠會怎樣？

1. 必須申請認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

2. 掛靠經(jīng)營大部分成本進(jìn)項(xiàng)稅額難扣除

3. 虛開發(fā)票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開發(fā)票的行為：

1) 為他人開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

2) 為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

3) 讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

4) 介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

八、 思考：營改增過渡階段賬務(wù)如何調(diào)整？

九、 思考：房地產(chǎn)業(yè)營改增面對的若干問題及猜想有無道理？

1. **稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。對現(xiàn)行征收增值稅的行業(yè)而言，由于向試點(diǎn)納稅人購買應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以得到抵扣，稅負(fù)也將相應(yīng)下降。

2. 減稅不一定實(shí)現(xiàn)在營改增的企業(yè)，但是對于下游購買服務(wù)勞務(wù)的增值稅企業(yè)，是負(fù)擔(dān)下降的，所以會引來一輪新的價(jià)格調(diào)整，分享其中利益

3. 營改增后房地產(chǎn)銷售收入可以分解嗎？

4. 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅地稅是哪里？

5. 銷售款之外收取的利息、違約金、獎勵款項(xiàng)怎么辦？

6. 施工方逾期交付工程，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？

7. 客戶逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？

8. 在進(jìn)行工程在建預(yù)收款，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，該工程所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？

9. 銷售有房子的公司是否繳納增值稅？

10. 以土地使用權(quán)、商品房投資設(shè)立新公司是否繳納增值稅？

11. 銷售地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車位、車庫是否繳納增值稅？

12. 二手房轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅？

13. 投資商鋪、寫字樓用來出租會遭遇什么障礙？

14. 自建辦公樓使用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

十、 房地產(chǎn)業(yè)營改增后材料采購還要不要貨比三家？

十一、 房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營改增后如何改變？

十二、 現(xiàn)行有效的稅率及征收率有多少？

十三、 既然營改增，什么票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢？

1. 猜想1：成本都能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票？

2. 猜想2：商品混凝土等材料增加稅負(fù)

3. 猜想3：建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)

4. 猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個人取得發(fā)票能否扣除

5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？

6. 猜想6：發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎？

7. 猜想7：“甲供材料”誰來采購?

8. 思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務(wù)費(fèi)、工作服、勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可否抵扣

9. 思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫存，設(shè)立材料收發(fā)臺賬？

10. 賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？

11. 代開發(fā)票抵扣多少？

十四、 營改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

1. 要提高防范意識，從思想上重視虛開發(fā)票問題

2. 要擇優(yōu)選取購貨對象

3. 對供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察

4. 要盡量**銀行賬戶支付貨款

5. 要求開票方提供有關(guān)資料，落實(shí)內(nèi)容的一致性和合法性

6. 對有疑點(diǎn)的發(fā)票，要及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助、查證

十五、 思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進(jìn)項(xiàng)稅額？

十六、 思考：營改增后不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有哪些情形？

十七、 思考：房地產(chǎn)融資租賃有木有？

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知文號：財(cái)稅〔2012〕82號發(fā)布日期：2012-12-16

對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

十八、 思考：建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后身份不能選擇？

1. 可申請認(rèn)定一般納稅人

2. 可選擇認(rèn)定一般納稅人

3. 不得認(rèn)定一般納稅人

十九、 思考：BOTBT項(xiàng)目是否視同銷售繳納增值稅？

二十、 思考：建筑、房地產(chǎn)營改增無法回避的一個思考——稅率可否選擇？

二十一、 思考：您有境外付匯嗎？如何扣繳稅款？

二十二、 思考：如何從增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間看建筑房地產(chǎn)營改增？

新正建筑公司2016年承攬?zhí)焐椒康禺a(chǎn)公司商品房工程5000萬元。2016年1月預(yù)收工程款2000萬元；2016年6月預(yù)收工程款2000萬元；2016年10月結(jié)算工程款1000萬元；2016年11月結(jié)算清分包工程款、材料款。如何計(jì)算繳納增值稅？

二十三、 思考：營改增后存量資產(chǎn)該如何處理？