標桿房企成本精細化管理體系構建與核心
關鍵點控制及bim的運用
主講：楊 凡

【課程大綱】
第一部分： 房地產企業成本管控系統的建立課程綱要
一、開發項目前期成本管理的重要性
【提出問題】
一、什么是全員，全過程成本管理？為何要做？如何做好？
二、地產成本管理三大階段及趨勢
三、兩大成本管理模式比較
四、成本策劃的不均衡策略
五、項目前期成本管理的要領
【討論問題】
一、行業領先的“采招、成控”雙輪驅動的大成本管理方法；
二、加強目標成本編制過程管理，制定合理目標成本；
三、滾動合約規劃，實現目標成本有效分解；
四、建立供應商評價機制，持續優化供應商結構；
五、動態成本監控機制，準確預測產品動態單方，降低定價風險；
六、成本數據庫的3大核心指標及積累，數據庫的建立和管控要點；


二、成本管控術—成本策劃：企業利潤的節流閥與監控者
【提出問題】
成本管理操作過程中的困惑：
成本部門“單兵作戰”較多，各部門的協同不夠；
目標成本測算準確度不高；
合約規劃實際指導意義不大，流于形式；
控成本還是保品質？這是個問題！
變更簽證太多，怎么管？
動態成本數據不能準確及時獲取；
資金計劃預不準，難以真正做到資金平衡；
房地產企業成本管理控制要點

【討論問題】
房地產企業成本管理控制要點：
控目標、控合同、控付款、控動態
控目標---（分享案例）Z企業“不同階段目標成本編制”
概念設計階段、方案設計階段、初步設計（擴初設計）階段、施工圖設計階段及構件深
化設計階段目標成本形成及成本重點控制對象；目標成本修訂調整指導原則；目標成本
編制原則與調整流程；
控合同---
公司董事長或者總經理在進行合同審批時，如何判斷合同價格是否合理？預算夠不夠？
成本控制vs與成本核算；合約規劃對成本控制的作用；
合約管控案例分享：X企業“成本管理的三大儲備”
控付款—無計劃不付款
付款計劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計劃并與計劃聯動；
月度資金計劃每月匯總生成，上報集團審批后，達成率納入部門考核；
合同付款：無計劃不付款，合同付款申請、審批嚴控計劃外審批付款；
控動態—實時對比 指導定價
目標成本→動態成本→產品動態單方
目標成本：成本控制線、上線VS基線
動態成本：實時、動態反映“預計最終成本”，合約規劃余量的蓄水池作用，動態成本月
度回顧→預警、強控
產品動態單方：指導定價、橫向對標

三、房地產規劃設計階段投資控制要點和策略；
策略一：實行設計方案招投標，優化設計
策略二：實行限額設計，有效控制造價
策略三：加強對圖紙的會審與審查
策略四：深入運用價值工程。運用價值工程的優勢：
策略五：采用合同措施，有效控制造價
案例：xx集團設計階段成本管理控制的經驗教訓
核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求，成本管
理必須向價值創造型轉變---核心就是產品“價值工程”研究。
項目各階段成本管理各階段成本管理重點內容，要點與案例；
案例1：三步“控住”工程項目成本；成本控制的“三把鎖”
案例2：WD企業幾個商業廣場無效成本的案例分析
案例3：房地產項目成本常見問題及后評估

第二部分： 房地產企業如何利用BIM技術實現工程成本的精準控制
一、（什么是BIM，BIM在地產開發企業的成本應用現狀）
1 、BIM發展趨勢，國內目前BIM發展及遠景預測；
2 、對BIM的理解逐漸深入逐漸清晰：
從Build information model  到 Build information modeling；
3 、國內BIM應用現狀，對BIM應用的誤區有：BIM萬能，BIM是噱頭，如何理解？

二、（成本管理的核心，如何利用BIM技術進行成本管理）
 成本目標—成本控制—成本核算—成本分析，成本控制貫穿項目始終；
1 、設計階段
設計方案比選，選擇應用性價比最高的設計方案
投資估算（利用已有工程的歷史數據）
2 、施工階段
2.1  BIM技術協助進行成本管控：
2.1.1招標階段：招標控制價編制、資金計劃、合約規劃
2.1.2施工過程：預變更評估、變更審核、進度款審核、材差計算、結算審核
2.1.3 竣工驗收：項目執行分析、指標數據、項目數據管理
2.2 BIM技術協助進行進度管控
2.2.1進度編制：進度任務工期優化
2.2.2進度過程管控：預計進度和實際進度對比
2.2.3進度展示：進度照片墻
2.3  BIM技術協助進行現場管理
2.3.1質量、安全問題處理跟蹤
2.3.2質量、安全問題監控
3、運維階段
全信息運維模型，便于進行運維管理

三、（BIM工作模式的核心優勢是什么）可視化成本管控貫穿項目始終
1 、基于全專業模型，三維可視化瀏覽；結合進度，進行動態模擬；結合造價預算進行
過程的成本管控；進行項目的成本預演，協助過程的成本管控；
2 、基于BIM平臺，多人多崗位協同作業，相關人員信息對等，減少信息傳遞失誤；
3 、基于BIM平臺，實現項目全過程數據的整合，成本數據看的見；

四、成本后評估管理及工作指引
1.工作流程
1. 成本后評估時間、定義、目的、資料收集
2. 核心內容、工作原則、工作流程
3. 成本后評估表的編制
4. 結算指標
5. 項目發展四個階段成本管理控制
6. 可行性研究階段
7. 項目定位階段
8. 項目設計階段
9. 項目實施階段
10. 項目合約成本管理評估案例
11. WK集團的成本后評估與無效成本的管控案例
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